In cele ce urmeaza o sa incercam sa venim in imtampinarea dvs, cu cateva idei si recomandari, astfel incat, ceea ce urmeaza sa faceti – constructia casei – sa fie un lucru mai facil si mai putin costisitor.
Atunci cand achizitionati terenul trebuie sa luati in calcul urmatoarele elemente:

Situatia juridica a terenului:

Mostenire, retrocedare, vanzare-cumparare, donatie, etc.;
Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultati un avocat sau un notar)
Cereti sa vi se arate dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren
Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)
Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol- in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se putea construi acolo), solicitati certificatul de urbanism in vederea vanzarii

Forma terenului si vecinatatile:

Recomandat este ca latimea terenului sa fie minim 12m, dar se poate construi si pe terenuri de 5-6 m latime, dar atunci imobilul va avea cel putin un perete pe hotarul terenului (case pe “calcan”)

Accesul la teren:

Drum de acces, deschiderea la acesta, mijloace de transport
Existenta utilitatilor si distanta fata de acestea:
gaze, curent, apa, canalizare;

Situatia urbanistica a terenului:

Existenta unui plan de urbanism zonal (P.U.Z) sau a unui plan de urbanism general (P.U.G.); Sunt multe cazuri in care nu puteti construi pe teren deoarece planul de urbanism prevede constructia in viitor a unui drum exact pe terenul dumneavoastra. Ca sa evitati acesta situatie, mergeti la departamentul de urbanism al primariei de care tine terenul si intrebati de astfel de limitari.

Natura terenului (geo-tehnic):

Influenteaza in special adancimea de fundare. Un teren mai “moale”, sau pe care a fost aruncat moloz (cazul multor terenuri din jurul Bucurestiului) implica un cost semnificativ mai mare al fundatiei casei.

Inainte de a face primul pas in constructia casei este foarte util sa va ginditi si la urmatoarele:

Stabiliti-va un buget

Alegeti zona unde doriti sa construiti – tineti cont de:
vecini, aproprierea de servici, scoala, posibilitati aprovizionare, acces rapid la mijloace de transport, unitati sanitare,politie,etc -si apoi cautati un teren convenabil.
Conditii favorabile sau defavorabile:
de ex: drum acces (inclusiv accesul masinilor de transport sau a utilajelor de constructii), canalizare, adincimea pinzei freatice, stabilitatea solului, existenta unor forme naturale care (nu) va ajuta – de ex. paduri, ape, diverse forme de relief, zone mlastinoase, etc

Interesati-va la regiile aferente despre planurile si amplasarea conductelor subterane -apa, canalizare, cabluri alimentari energie, telefonie, gaze, cablu date (tv, internet..), eventuale sistematizari si extinderi, etc.

Poluare (apa, aer, zgomot) – aproprierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi.

Servicii si facilitati oferite de primarie ( apa, gaze, canalizare, energie electrica (220 / 380v), telefon, cablu tv, internet, drumuri acces, vidanjare, ridicarea gunoiului).

Ginditi-va la ce doriti sa construiti (constructie cu parter, etaje, corpuri, garaj, mansarda, etc)

Cum va propuneti sa folositi spatiul.

Cat timp veti locui acolo (locuinta curenta, casa de vacanta, etc)

Stabiliti gradul de implicare in acest proiect

Stabiliti timpul pe care il puteti aloca acestui proiect

Vanzarea-cumpararea se va face la notariat cu respectarea tuturor cerintelor legale:

Extras de carte funciara – 24 h

Certificat fiscal – 48 h -persoana fizica

Taxele si onorariul notarului sunt suportate de cumparator
Idei utile !!!

Constructia propriei tale case este o piatra de incercare a vietii si poate unul dintre proiectele cele mai importante pentru tine si familia ta. Dar, imagineaza-ti rezultatul: visul tau prinde viata. Si odata ce ti-ai construit propria ta casa te vei bucura de ea in fiecare zi.

Constructia unei case implica o multime de factori complecsi care va vor putea descuraja. Faceti primul pas ! Alegeti planul casei in care vreti sa locuiti.

Alegeti planul perfect, luati in calcul cat mai multe criterii, ganditi fiecare detaliu, nu lasati nimic la voia intamplarii. Consultati cataloage cu proiecte de case, reviste de specialitate Urmatoarea lista de intrebari va poate fi de folos:

Garaj pentru o masina sau doua ?
Acces usor la gradina?
Cum este casa orientata fata de soare?
Terasa este bine pozitionata?
Ai gasit relatia optima: pret-suprafata-necesitati?
Doresti casa cu etaj, mansarda, beci, subsol?
Ai ales o casa pentru viitor cu dotari moderne?
Dormitoarele: Sunt pozitionate astfel incat sa asigure intimitate?
Vrei ca dormitorul principal sa aiba baie proprie ?
Dormitorul celui mai mic copil este aproape de dormitorul parintilor ?
Preferati dulapuri in pereti?
Bucataria: Este situata aproape de garaj sau de beci?
Are rol doar de preparare a hranei sau si de luat masa?
Este deschisa fata de alte camere sau izolata?
Vreti o bucatarie orientata spre soare ?
Include spatii de depozitare a hranei?
Spalatoria: Doriti o camera separata pentru masina de spalat, calcat, uscat rufe ?
Pozitionati aici centrala termica?
Vreti sa aiba legatura cu garajul, bucataria sau sa fie aproape de un dormitor?
Este situata la parter sau la etaj?
Camera de zi: Este suficient de mare pentru nevoile familiei?
Este aproape de usa principala?
Vreti sa aiba semineu?
Permite sa pozitionati optim mobilierul dorit?
Include sau este legata de birou si biblioteca?

Daca aveti in apropiere stalpi de electricitate pentru iluminat stradal, pe timpul noptii va poate deranja daca unul din dormitoare vine chiar in conul de lumina. Pe de alta parte cheltuielile de bransare ar fi mai mici, daca stalpul face parte din reteaua electrica de joasa tensiune.

Aveti grija cum amplasati casa, accesul la garaj sa nu vina chiar in dreptui stalpului!
Exista si cazul cand terenul dvs. ar putea fi amplasat intre doi stalpi mai indepartati unul de altui, caz cu totui nefericit din cauza cheltuielilor suplimentare de bransament si a lipsei totale de lumina pe timpul noptii.
Din avizele provizorii obtinute pentru teren puteti afla si la ce distanta de casa dvs. sunt utilitatile precum si nivelul lor fata de sol.
Distanta minima fata de vecin este de 0.9 m daca nu aveti ferestre in acea zona si 1.9 m daca exita ferestre

Conditiile de amplasare a constructiilor fata de retelele edilitare subterane se stabilesc in conformitate cu SR 8591 – Retele edilitare subterane. Astfel, daca pe terenul dvs. trec conducte subterane ale utilitatilor, puteti sa va construiti casa daca respectati urmatoarele distante:

• 3,0 m fata de conductele de alimentare cu apa potabila;
• 1,5 m fata de conductele de gaz de presiune joasa, intermediara sau medie, pentru o casa fara subsol;
• 0,6 m fata de cablurile electrice ingropate;
• 2,0 m fata de canalele colectoare
• 0,6 m fata de cablurile telefonice ingropate;

Apelati permanent la profesionisti. Nu va lasati pacaliti de promisiunea unor muncitori “la negru” care va spun ca va pot construi mai ieftin.
Lucrurile ieftine vor dovedi in timp carente grave! Este bine ca inca din aceasta faza sa discutati un precontract care sa includa termenele de executie si garantiile acordate.
Realizati proiectul, obtineti toate avizele necesare si autorizatia de constructie.
Semnati un contract ferm cu o firma de constructii..
Pentru realizarea constructiei unei case este nevoie de mai multe proiecte.
Proiect urbanistic de detaliu – PUD
Plan de urbanism zonal – PUZ
Plan de urbanism general – PUB
Proiect arhitectural de constructie – PAC•

Faze:

O tema de proiectare
Obtinere certificat de urbanism
Obtinere avize cerute prin Certificatul de urbanism
Intocmire documentatiei pentru autorizatia de construire
Intocmirea documentatiei pentru detaliile de executie
Intocmirea documentatiei pentru executia casei

Proiect arhitectural de demolare – PAD

1. CERTIFICATUL DE URBANISM (C.U.)

Certificatul de urbanism este actul prin care primaria “certifica” faptul ca puteti ridica o constructie pe terenul respectiv. De asemenea, in aceasta etapa, primaria stabileste ce alte avize si acorduri suplimentare trebuiesc obtinute
Durata medie de obtinere: 30-45 zile
Documentatii necesare pentru eliberarea CERTIFICATULUI DE URBANISM

- cerere tip
- dovada obtinerii terenului pentru care se solicita Certificatul de Urbanism (titlu de proprietate, contract de vinzare cumparare , contract de concesiune, certificate de mostenire, etc)
- plan de incadrare in localitate
- plan de situatie (propunere)
- dovada achitarii taxei pentru Certificatul de Urbanism (inainte) – locuinte si anexe gospodaresti;

Pentru alte tipuri de constructii executate de persoane fizice sau juridice (societati comerciale) se solicita avizul Comisiei locale de urbanism, avizul primariei, hotararea consiliului local dupa caz.;

2. AVIZE

Se impart in doua mari categorii : de la furnizorii de utilitati (energie electrica, gaze, telefonie, apa, canal, salubritate) si de la diverse autoritati, referitor la probleme de: mediu, aparare civila, sanatate publica, aparare contra incendiilor, monumente istorice si zone protejate, regimul apelor de suprafata si din subsol, interventiile pe cladiri existente, circulatie (comisii la primarie si politie) si altele.

Durata medie de obtinere a avizelor: 30-60 zile.

3. AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE

Autorizatia de construire se elibereaza de catre primarie pe baza C.U., a avizelor si a proiectului casei. Din momentul obtinerii acesteia, se poate incepe constructia efectiva a casei.
Durata medie de obtinere: 30 zile
Taxa de autorizare se calculeaza ca un procent (0,5%) din valoarea estimata a investitie.

Documentatii necesare pentru AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE

- cerere tip
- certificat de urbanism in termenul de valabilitate
- dovada detinerii terenului pe care se amplaseaza constructia( titlul de proprietate, contract de vinzare-cumparare, contract de concesiune, certificat de mostenire, etc)
- toate avizele cerute prin certificatul de urbanism
- documentatia de autorizatie de construire, in doua exemplare semnate de arhitect si de inginer constructii iar pentru oras -atestator proiect ( memoriu tehnic, plan de incadrare in zona, plan de situatie planurile tuturor nivelelor, plan fundatii, plan invelitoare, toate fatadele, sectiune, detalii specifice)
- dovada achitarii taxei pentru autorizatie

Comunele elibereaza autorizatie pe baza de proiect numai pentru locuinte si anexe gospodaresti ale acestora.
Orasele si municipiile, elibereaza autorizatii pentru orice fel de constructii cu exceptia investitiilor aprobate de Guvern.

Casa “la rosu” reprezinta constructia fara finisaje si fara partea exterioara a acoperisului – invelitoarea (tigla, tabla, etc.).

Casa la rosu cuprinde fundatia, ridicarea peretilor si structura acoperisului ( saroanta cu astereala batuta )pe care se monteaza ulterior invelitoarea. In faza de „casa la rosu” nu este inclus montajul tamplariei, montajul si finisajul termosistemului si nici realizarea vreunei parti de lucrari la interior, finisaje sau instalatii (cabluri electrice, tevile de apa/gaze, racordare la utilitati).
Este inclus, insa, in mod obligatoriu, realizarea compartimentarilor interioare, a planseelor intre nivele, iar in cazul constructiilor din lemn, a ignifugariii si insectofungicizarii, si placarea exterioara a peretilor cu OSB.
Costul unei case la rosu este compus din costul materialelor plus manopera;In general, prima categorie (materialele) reprezinta ponderea cea mai mare (50% din cost)

Casa “la cheie” reprezinta constructia casei “la rosu ” plus finisaje si instalatii, si anume :
- fundatia, structura, sarpanta
- finisaje exterioare (invelitoare acoperis, geamuri termopan, tencuieli exterioare)
- finisaje interioare (tencuieli interioare, gresie, faianta, parchet, usi acces)
- instalatii sanitare (chiuveta, cada/dus, vas toaleta, robineti bucatarie /baie, racorduri)
- instalatii termice (centrala termica, calorifere, racorduri)
- instalatii electrice (intrerupatoare, prize, retea electrica)
Relativ recent in terminologia urbana a constructiilor, a aparut expresia – “Casa la alb ” – care reprezinta de fapt casa la “rosu “plus termosistemul aplicat la exterior, tencuit sau nu, si cu tamplarie montata sau nu. Aici definirea exacta tine de negocierea directa constructor – beneficiar, in exprimarea exacta a definitiei.

Ce reprezinta suprafata construita si suprafata utila?

Suprafata construita – “amprenta” casei, suprafata casei calculata la exteriorul acesteia. Pentru casele care au si etaj, suprafata construita insumeaza suprafatelele nivelelor (subsol, parter, etaj, mansarda) si se mai numeste si suprafata construita desfasurata

Suprafata utila – se calculeaza ca suprafata interioara locuintei din care se scad peretii. In medie, suprafata utila reprezinta 75-80% din suprafata construita.

Care sunt elementele care influnteaza pretul constructiei unei case?

Numarul de camere – La aceeasi suprafata construita (exterioara) a unei case, pot exista 2,3 sau mai multe camere, pretul modificandu-se corespunzator

Tipul de structura – varianta de structura de rezistenta (structura pe cadre, pe diafragme de beton, sau zidarie portanta, structura combinata zidarie parte – etaj lemn, sau structura de lemn integrala) influnteaza cantitatea de materiale ce trebuiesc folosite. In plus, adancimea fundatiei (stabilita in functie de natura terenului si de inaltimea cladirii) poate creste costul final al constructiei.

Finisajele – Materialele folosite la finisarea locuintei (vopsea, gresie/faianta, instalatii sanitare, usi/ferestre, centrala termica, etc.) influenteaza cel mai mult costul final al constructiei datorita diversitatii acestora. De exemplu, puteti alege intre gresie de 25 lei/m2 si gresie de 150 lei/m2 ceea ce presupune un cost de 6 ori mai mare. Un calcul estimativ inainte de inceperea propriu-zisa a acestor finisaje, va poate scutii de depasirea bugetului lucrarii.

FIRME SPECIALIZATE VS. REGIE PROPRIE

Legea va da (inca) posibilitatea construrii cu lucratori angajati direct de dumneavoastra, indiferent daca lucrarea este pe numele unei persoane fizice sau juridice. Regia proprie are dezavantaje importante: nu exista si nu poate exista un contract intre dumneavoastra si lucratori si, prin urmare, nu aveti pe cine sa trageti la raspundere in cazurile neplacute; nu aveti nici o garantie a calitatii lucrarilor; nu aveti nici garantia ca echipa angajata pentru lucrare isi va termina treaba, sau, cum se intampla foarte des, o va abandona intr-un stagiu oarecare; va trebui sa va ocupati direct de achizitionarea unora sau tuturor materialelor etc. In prima faza veti avea impresia ca costurile generale cu casa sunt mai mici, dar nu va amagiti singur, toate neregulile enumerate mai sus vor duce la cresterea costurilor si mai ales la intarzierea excesiva a lucrarilor.

Alta posibilitate si cea mai fiabila este sa angajati o firma de constructii pentru realizarea cladirii..

Alegerea constructorului se face pe mai multe criterii, dintre care amintim:
a. . Exista doua moduri de plata a constructiei: pe baza unui pret fix, negociat la inceput si prevazut in contract, sau pe baza de situatii de lucrari realizate, conform preturilor din devizul oferta. Prima varianta are avantajul lipsei batailor de cap cu privire la costul final, el fiind fix,
b. Conditiile contractuale pot diferi de la un constructor la altul. Este necesar ca toate punctele sa fie clar definite, cum ar fi: modul de plata, avansul, termenele de executie si penalitatile, posibilitatea achizitionarii materialelor de catre beneficiar, medierea situatiilor conflictuale si altele. c. Recomandarile sunt utile. Discutiile cu persoane care au beneficiat de serviciile constructorului pe care il considerati pentru propria lucrare sunt importante. Pe cat posibil faceti vizite la cladirile in cauza si discutati problemele ce au aparut pe parcursul colaborarii cu constructorul.

Cand realizati casa cu o societate de constructii verificati ca in contractul de constructie a casei sa fie prinse si:

Numele tuturor partilor implicate in contract
Adresele tuturor partilor
Data contractului
Descrierea proprietatii si adresa unde se va construi
Valoarea contractului
Termene de finantare (optional)
Pasi si termene
Cand incepe derularea contractului
Planuri, schite, planuri arhitectonice
Specificatii (cat mai complete)
Modificarea ordinii procedurilor sau a preturilor
Conditii de acceptare a intarzierilor
Penalitati si/sau amenzi
Accesul la locul constructiei
Inspectii din partea proprietarului, imprumutatorului sau a unor terti
Metode de rezolvare a litigiilor
Clauze de arbitraj
Date de notificare si proceduri
Garantii si politica de service in garantie si post-garantie
Documente cerute de autoritati
Orice fapt asupra caruia pot interveni neantelegeri, dezacorduri, nerealizari, executii neadecvate, greseli, ignorari si orice ar putea crea orice fel de probleme intre parti.
Semnaturile si data semnarii contractului vor fi trecute pe toate paginile contractului.
Astea fiind spuse va uram sa aveti o constructie usoara si pe cat posibil lipsita de batai de cap birocratice, sau de orice natura.
Nu uitati lucrati cu profesionisti !!