O casă pe care nu o mai vrei sau una care arată cu totul altfel decât în broșuri. Iată riscurile ce pot fi evitate prin negocierea unui bun antecontract.

Când vine vorba de cumpărarea unei locuințe, cei mai mulți privesc semnarea antecontractului ca o garanție că ceea ce își doresc este “pus deoparte” pentru ei. Momentul decisiv este considerat cel în care devin cu adevărat proprietari, adică cel în care semnează contractul de vânzare-cumpărare. O asemenea percepție este însă profund eronată. Ea poate avea consecințe majore, mai ales în cazul în care locuința visată se află în stadiul de schiță sau în construcție. „Antecontractul este cea mai importantă etapă în achiziţionarea unei locuinţe noi”, subliniază Nistor Bocăneală, directorul agenției Metropolitan Business. Contractul de vânzare-cumpărare nu este decât o formalitate, pentru că nu face decât să împlinească tot ce era scris în antecontract. „Mulţi se aruncă cu capul înainte, nici nu citesc ce scrie în antecontract”, adaugă Bocăneală. O neglijență de care un constructor neserios poate profita din plin.

Antecontractele – lege între două părți
Mai întâi de toate, orice cumpărător trebuie să aibă în minte că toate clauzele antecontractului sunt negociabile. Acesta are statutul de lege între cele două părți și va fi considerat ca atare în cazul ajungerii în instanță. Pentru o mai mare siguranță, după semnarea de către părți, este recomandat ca actul să fie înscris în Cartea Funciară. „La apartamentele noi, antecontractele sunt foarte stufoase şi sunt destul de greu de urmărit, mai ales pentru cei care nu au experienţă în domeniu”, spune Mihaela Grigore, notar. Acesta este însă un impediment pe care clientul trebuie să-l depășească, chiar dacă asta înseamnă apelarea la un avocat.

Dacă vrei să renunți la achiziție
O primă clauză ce trebuie inclusă neapărat în antecontract este posibilitatea renunțării la achiziție, cu prevederi exacte legate de ce se va întâmpla în astfel de cazuri. Deși poate părea inutilă – pe baza principiului că orice act ar trebui să poată fi reziliat -, o asemenea clauză nu este deloc așa. Mihaela Grigore oferă un exemplu concludent în acest sens: o situație în care, după ce a semnat un antecontract pentru achiziţia unui apartament într-un ansamblu în construcţie, promitentul cumpărător a decis să nu-l mai cumpere, asumându-și pierderea avansului. A realizat însă că antecontractul nu prevedea o asemenea situaţie, astfel încât el era obligat să plătească apartamentul, chiar dacă dorea să renunțe la tranzacție.

Clauza de penalizare, stabilită prin negociere
Un alt element indispensabil este clauza de penalizare – adică ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu-și îndeplinește promisiunea de livra locuința la termen (sau nu o finalizează deloc). „Sunt multe situaţii, mai ales acum, că a venit criza, în care nu se respectă termenele de predare - trebuie prevăzut clar ce se întâmplă în situaţiile astea, cum se calculează penalizarea etc. Dacă dezvoltatorul întârzie foarte mult, cumpărătorul poate avea diverse diverse pagube: poate şi-a vândut o locuinţă şi nu mai are unde să stea, pentru că nu-și permite să plătească și o chirie”, subliniază Mihaela Grigore.
Nistor Bocăneală precizează că, atunci când vine vorba de stabilirea unei clauze de penalizare, clientul trebuie să privească contractul per-ansamblul său, pentru că sunt prevederi ce rezultă implicit din alăturarea mai multor paragrafe. Directorul Metropolitan Business oferă aici exemplul unui client din al cărui antecontract reieșea că, în cazul în care developerul nu livra locuința la termen, acesta avea de plătit o penalizare totală de un euro. În contrapunct, Bocăneală povestește și despre un antecontract foarte bine întocmit. Astfel, pentru un apartament nou în valoare de 800.000 de euro s-a stabilit o penalizare de 200.000 de euro în cazul nerespectării termenului de execuție. La această sumă se mai adăuga o sumă pe care constructorul trebuia să o plătească zilnic după expirarea termenului de finalizare a părților comune din cadrul ansamblului.

Detalii despre suprafață și finisaje
Un alt risc pe care și-l asumă un cumpărător la cumpărarea unei locuințe nefinalizate este ca aceasta să nu arate deloc ca în planurile developerului. Pentru a evita asemenea situații, explică Nistor Bocăneală, antecontractul trebuie să prevadă clar în primul rând care este suprafaţa utilă a apartamentului (trebuie specificat că aceasta se va măsura după aplicarea finisajelor), ca și suprafața cotelor indivize şi a dependinţelor. De asemenea, este absolut necesară includerea unei anexe în care să fie precizate toate detaliile legate de finisajele pe care le va avea apartamentul (marca, valoarea materialelor folosite, ce suprafaţă trebuie să acopere etc.). Toate aceste “detalii” sunt indispensabile pentru că, în cazul unor prevederi generale, pot apărea cazuri absurde, în care bucătăria să aibă doar câteva plăci de gresie și faianță, iar cumpărătorul să nu poate face nimic, doar pentru că antecontractul nu este suficient de clar.