Secretul CASELOR IEFTINE !!

 

Daca pentru o pereche de pantofi pretul mare inseamna calitate, iar un pret mic poate insemna

ca acestia se vor rupe repede, la case, acest lucru nu mai pare valabil. O casa poate fi

extraordinar de scumpa, dar proasta. Ce trebuie urmarit atunci cand vrem sa ne construim o

casa pentru a nu plati la ea trei generatii?

In randurile noastre circula o serie de mituri privind anumite secrete care pot aduce un pret mic

al caselor. O sa le discutam pe rand.

Mitul materialelor de constructii ieftine

Multi clienti ma intreaba daca este mai convenabil sa construiesti o casa din BCA sau una din

caramida. Alta varianta de intrebare este lemn sau caramida?

Pentru BCA, raspunsul pare evident: BCA-ul este mult mai ieftin decat caramida, dar lucrurile

nu stau chiar asa. BCA-ul este un material neportant. In concluzie, structura de rezistenta a

casei nu va mai fi zidaria portanta ci o structura in cadre, in care blocurile de bca nu fac altceva

decat sa “umple” cadrele. In aceste conditii, centurile de 25 de cm devin grinzi de 35-40 cm,

samburii din beton armat, tot de 25x25 cm devin stalpi de 35x35 sau chiar de 40x40 cm, iar,

ceea ce este mai important, gradul de armare creste de la 80-90 kg otel/mc la 110-130 kg/mc.

Daca cineva are curiozitatea sa faca un calcul simplu, am descoperi ca in final, nu iese nici o

afacere din inlocuirea caramizilor cu BCA.

Mergand chiar si mai mult cu speculatiile, aflam de la numerosi constructori ca ei prefera

caramizile mai scumpe, dar de o mai buna calitate, celor ieftine, deoarece daca un zidar poate

lucra un metru cub de zidarie clasica pe zi, la blocurile ceramice mari, de calitate, cu fetele intradevar

paralele, acesta va zidi chiar peste 2 mc pe zi. Tot de la constructori aflam ca si la noi, in

conditiile in care se construieste tot mai mult, pretul fortei de munca in constructii s-a

ridicat, pentru personalul calificat, mai ales ca multi dintre acestia prefera sa lucreze legal sau

clandestin in tarile vestice sau in Israel, pentru salarii mult mai bune. Deja un zidar bun il costa

pe angajatorul sau 500.000 de lei pe zi, plus mancarea de circa 100-150 mii lei pe zi. La un

calcul sumar, acesta ajunge sa castige la 25 de zile lucrate pe luna, undeva pe la 400 de

EURO/luna, fara a mai pune la socoteala impozite, taxe, CAS, somaj, etc

Asadar, tendinta constructorilor va fi de a cauta acele materiale de constructii care, in ciuda

pretului ceva mai mare, vor necesita tot mai putina forta de munca calificata, pentru tot mai

multe dintre aceste materiale, furnizorii chiar incepand sa ofere montaj gratuit.

Astfel, cel putin unul dintre miturile caselor ieftine este spulberat

Mitul caselor din lemn

Publicitatea unor furnizori sau constructuri afirma ca structurile din lemn sunt mult mai ieftine

decat cele traditionale (zidarie portanta), insa si aici situatia este discutabila.

Sistemele constructive din lemn nu sunt un mijloc traditional de a construi in Romania. Inainte

de a protesta, ganditi-va ca locuinta traditionala din lemn a taranului roman nu era realizata din

panouri din lemn modulate la 60 de cm, rigidizate cu placi din OSB, termoizolate cu

termosisteme de fatada, cu folii anticondens, ignifugate, tratate contra daunatorilor, etc, etc

In aceste conditii, locuintele din lemn care trebuie considerate niste constructii moderne, fac

apel la tehnologii relativ noi in Romania. De asemenea, ele sunt greu realizabile in regie

proprie, pur si simplu datorita faptului ca prea putini stiu sa le faca. Astfel, preturile caselor din lemn,

cu finisaje asemanatoare, respectand toate normele si tehnologiile care trebuie inglobate in acestea,

 trec in mod serios de pragul de 200 EURO/mp,

ajungand si pana la 250 EURO/mp, in conditiile in care se pot construi case din zidarie cu

preturi nu mult mai mari de 300 EURO/mp.

In plus, in randurile populatiei exista o neincredere in ceea ce priveste aceste constructii,

deoarece psihologic (desi fals) nu sunt la fel de „trainice”. Astfel, desi casele din lemn sunt ceva

mai ieftine ele sunt extrem de greu vandabile. Nu trebuie niciodata sa uitam ca orice casa este si

o investitie care, in anumite conditii sa poata fi valorificata prin vanzare.

Astfel, in conditiile in care intre casele din lemn si cele din zidarie nu este o diferenta

spectaculoasa de pret, decizia de a ne construi o astfel de casa trebuie foarte bine chibzuita.

Mitul finisajelor ieftine

Mitul finisajelor este greu de spulberat, pentru ca acesta este un adevar. Totusi, anumite finisaje

ieftine pot dauna enorm aspectului general. Cu toate acestea, cu finisaje absolut obisnuite,

numai prin indemanare si inspiratia cu care sunt puse in opera, ele pot deveni un element de

calitate si de confort.

Insa, observam cu uimire cum multe constructii folosesc finisaje extrem de scumpe,

„pretioase”. Vedem uneori sute de metri patrati de tencuieli decorative care depasesc ca pret

pana si lambriuri din lemne de esenta nobila, dar asociate cu parchete „stratificate”, imitatii ale

unor finisaje cu adevarat valoroase, balustrade din otel inoxidabil si trepte din sticla, asociate cu

gresii ieftine calitativ, dar scumpe ca pret deoarece sunt „gresie Spania sau Italia”.

Mitul metrilor patrati

Constructorii, pentru a-si defini un anumit nivel de performanta si pentru a putea face oferte in

conditiile in care este realmente extrem de greu de dat un pret corect pentru ambele parti,

folosesc ceea ce se cheama ofertarea la metru patrat. Astfel, s-a format impresia falsa ca 150 mp

sunt cu 50% mai scumpi decat 100 de mp, ceea ce este pur si simplu gresit. Daca noi locuim in

spatiile construite, constructorii construiesc ziduri, pereti, stalpi, acoperisuri, fundatii, sapa

santuri, pun tigla pe casa, zidesc metri cubi, etc. Constructorii nu construiesc metri patrati,

acestia sunt un criteriu mai degraba statistic decat unul constructiv.

Astfel, 10, 20, chiar 50 de metri patrati in plus pur si simplu nu inseamna inca 3000, 6000, sau

15000 de euro, ci poate 300, 800 sau 2000.

Putem uita astfel si mitul metrilor patrati.

Mitul lucrului in regie proprie

Sistemul de constructie in regie proprie se bazeaza pe mai multe neadevaruri:

- Multi din cei care se lauda cu preturi mici de constructie au realizat cladiri total improprii,

„dupa ureche” avand mari probleme in privinta termoizolatiilor, a hidroiolatiilor,

rezultand constructii care fie necesita consumuri uriase de energie, fie sunt predispuse

la igrasie, deteriorarea rapida a unor elemente de constructie, etc

- Mai grav, mare parte dintre acestea au mari carente structurale, pornind de la tasari

inegale ale fundatiilor si fisuri ale peretilor, stalpilor, planseelor, singura verificare

urmand a se realiza cu ocazia urmatorului seism major care va afecta teritoriul

Romaniei.

- Cei care au lucrat totusi dupa un proiect corect intocmit, nu au reusit sa obtina preturi

substantial mai mici, fie din cauza greutatii de a gasi meseriasi buni, fie datorita

preturilor la care au achizitionat materialele de constructii. In mod normal, orice firma

de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le si oferteaza la preturi mai

mici decat se gasesc pe piata, multe dintre ele si avand ca activitate secundara

comercializarea materialelor de constructii.

- Cei care lucreaza in regie proprie, uita uneori sa includa intre costurile constructiei si

anumite munci nenormate prestate fie ca schimburi intre prieteni sau membrii ai

familiei, fie chiar propria munca.

Personal, cunosc cazuri in care constructii realizate in regie proprie au insumat costuri mai mari

decat ale firmelor de constructii, sau unele care sunt conjuncturale.

In aceste conditii, ce face o casa mai ieftina sau mai scumpa?

Raportarea la necesitati

Una dintre primele erori comise de multi dintre cei care isi construiesc case, este „umflarea”

nevoilor reale:

Multi vor:

- garaje la subsol: daca un garaj poate fi amenajat la nivelul solului, eventual chiar inlocuit

de o copertina care sa adaposteasca vehiculul de intemperii, un garaj in subsol

presupune lucrari de izolatii, betoane, armaturi, sapaturi, instalatii de incalzire, etc In

conditiile in care garajul ajunge sa coste cat un autoturism de calitate, sau chiar mai

mult, poate ar merita sa ne gandim sa o schimbam cu noul model aparut pe piata in loc

sa ii construim un garaj.

- crame la subsol: atata timp cat in momentul de fata nu suntem deja posesorii unei colectii

de vinuri vechi si scumpe pe care nu avem cum sa le pastram in conditii bune, cu

siguranta ca o crama nu va fi decat un spatiu care va cere o investitie suplimentara de

mobilier si care are toate sansele sa fie folosita de numai 2 ori pe an.

- incaperi pentru hobby-uri ca: fitness, biliard, home cinema, bar, etc: Acelasi rationament

de mai sus este valabil si aici. Daca nu ne gasim timp sa mergem la o sala de fitness,

ori daca gantera pe care deja o avem zace uitata printr-o debara, simpla prezenta a unei

camere „de fitness” nu ne va face sa o si folosim. La fel, biliardul, barul, adesea sunt

reminiscente ale visurilor din prima tinerete, cand in realitate nu ne mai omoram sa

dam petreceri monstruoase

- bai de 10-20 mp. O baie de 20 mp poate fi un spatiu interesant si elegant, dar, adevarul

este ca ce ne deranjeaza cel mai tare este ca acum, in apartament, trebuie sa ne

strecuram pe langa masina de spalat.

- dusuri in grupurile sanitare de la nivelurile in care nu exista dormitoare: Daca la parter nu

se afla nici un dormitor, chiar credeti ca veti cobora un etaj pentru a face dus langa

intrarea principala?

- apartamente pentru structuri improbabile ale familiei: „daca se marita fetita mea (care

acum are 5 anisori), ii trebuie baie, bucatarie, living si doua dormitoare”. Adevarul

este ca adesea, copiii deveniti adulti nu vor sau nu ajung sa locuiasca cu parintii si,

sincer, vechi proverbe ne sfatuiesc sa nu tinem prea mult timp soacrele impreuna cu

nurorile sau ginerii.

- Livinguri de 40-50-70-100 mp: O zona de conversatie intr-o locuinta normala aduna in

mod normal maxim 10 persoane care stau si se uita la televizor mai mult de 2-3 ore: un

asemnea spatiu este de 9 mp. Un loc de luat masa pentru 6-8-10 persoane este de circa

9-12 mp. Un living mai mare de 30-35 mp este si greu de mobilat corect, si greu de

intretinut.

- Bucatarii supradimensionate: in apartamentul de bloc in care locuim, adesea luam masa in

bucatarie. Faptul ca avem un loc de luat masa face ca in bucatarie sa nu mai fie nevoie

sa inghesuim 6 persoane simultan sa ia cina. Zona de preparare a mancarii ocupa un

spatiu de circa 5-7 mp.Daca la acesta adaugam totusi si un spatiu pentru servirea

mesei, bucataria tot nu are multe motive sa depaseasca 12 mp.

- Un numar mult mai mare de bai decat ar cere structura familiei. Adevarul este ca, desi

pare civilizat ca fiecare dormitor sa aiba baie proprie, arareori este cu adevarat nevoie

de mai mult de o baie si un grup sanitar de servicu pentru 2-3 dormitoare. Sincer, in

actualul apartamant, de cate ori a trebuit sa asteptam, batand step la usa pana cand cel

dinauntru termina ce are de facut? Daca in baia actuala ar fi doua chiuvete, ne-am

putea barbieri in timp ce sotia se spala pe dinti?

- O mansarda, pentru cazurile in care, mai tarziu, se vom hotara sa o amenajam. Dupa

amenajare, ne vom trezi cu un numar de 2-3 camere in plus care trebuie mobilate si

intretinute si in care nici nu vom intra prea des. Daca deja avem 3 dormitoare, inca

doua camere in mansarda nu isi prea au rostul, nu-i asa? Este adevarat ca mansardele

au un farmec aparte, dar in aceste conditii de ce sa nu fie chiar 2 sau toate cele 3

dormitoare in mansarda? Diferenta de 1 metru in inaltime a casei, chiar poate sa duca

la o diferenta de cost de circa 5000-10000 de euro. Daca la acestea punem la socoteala

si cheltuielile ulterioare, de mobilare, calculele nu sunt deloc incurajatoare.

Cum rationalizam necesarul de spatiu locuibil

In conditii normale, o abordare rationala ar fi raportarea la actuala unitate de locuit, fie ea

apartament la bloc, sau o casa mai mica:

- Ce incaperi in plus ne-ar trebui?

- Ce incaperi ar trebui sa fie mai mari decat sunt cele pe care le folosim?

- Ce legaturi functionale ar trebui create in locuinta actuala pentru a avea un confort mai

mare?

- Ce ne deranjeaza la locuinta actuala?

- Cum va evolua familia in decurs de 10-20 de ani?

Eliminarea spatiilor inutile si ierarhizarea spatiilor

Din mitul metrilor patrati, ceva este totusi adevarat: 10 mp de parchet in plus, sunt intr-adevar

mai scumpi cu pretul materialului si al manoperei necesare.

Astfel, eliminarea spatiilor inutile, in plus fata de cele deja eliminate urmand rationamentul de

la punctul anterior, se poate constitui, intr-adevar, intr-un criteriu de performanta:

- Eficientizarea schemei functionale si stabilirea functiunilor care trebuie realizate

- Ierarhizarea spatiilor: Tratarea mai generoasa a anumitor pise functionale cum ar fi

camera de zi, locul de luat masa, a celor care adapostesc activitati comune si reducerea

celor cele care adapostesc activitati individuale.

- Eliminarea circulatilor inutile: holuri, coridoare care pot fi „inglobate” in spatii avand o

functiune „utila”

- Reducerea numarului de balcoane, logii, etc, in conditiile in care in curtea casei se poate

amenaja o terasa la nivelul solului inconjurata de vegetatie, in aer liber, acoperita sau

nu, dupa gustul fiecaruia

Limpezimea structurala

Structura de rezistenta poate avea anumite costuri nu numai raportat la materialele folosite, ci

chiar la geometria ei. Astfel, cele mai performante structuri sunt cele care permit o scurgere

fireasca a eforturilor in plan vertical si disiparea lor in sol. Peretii de rezistenta sa fie unul peste

celalalt, Numarul de console, sa fie cat mi mic posibil, geometria axelor sa fie rectangulara, etc.

Ca principiu, orice „fantezie” structurala creste costul locuintei.

Ierarhizarea finisajelor

Compozitional, finisajele trebuie sa reflecte calitatea si importanta fiecarui spatiu in parte. Poate

cel mai bun exemplu sunt casele vechi in care, fata de luxul uneori ostentativ al spatiilor

reprezentative, cu picturi, profile acoperite cu foite de aur, coloane de marmura, lambriuri din

esente scumpe, spatiile anexe erau tratate mai mult decat auster.

Uneori un singur perete tratat deosebit decat restul casei poate aduce un aer de o extrema

eleganta, numai prin proportii, culoare, textura, calitatea materialului. Un singur perete tratat cu

o piatra frumoasa, costand de zeci de ori mai putin decat un singur finisaj scump folosit

excesiv, poate face diferenta dintre un spatiu placut si unul costisitor si avand un impact uneori

chiar invers.

Anumite elemente de constructie sunt si vor ramane totusi scumpe: Suprafetele vitrate, de

exemplu, sunt printre cele mai scumpe. Desi dorinta noastra de lumina ne poate indemna uneori

sa cerem „ferestre mari, lumina, cat mai multa lumina”, o casa facuta numai din tamplarie pvc

este nu numai extrem de scumpa, dar si inconfortabila. Astfel, si aici este nevoie de ierarhizarea

spatiilor vitrate: generoase la zonele de zi, cu orientari care sa lumineze realmente spatiul,

realizare unor puncte suplimentare, a surselor secundare de lumina si pastrarea unui regim chiar

zgarcit a spatiilor in care nu este nevoie de aceeasi suprafata vitrata.

Corelarea elementelor de confort

Pentru orice constructie este necesara asigurarea unui mod corect de realizare a elementelor de

izolare termica si a hidroizolatiilor. Folosirea unor membrane scumpe nu inseamna ca nu vom

avea infiltratii. Infiltratiile sunt eliminate prin dispunerea corecta a hidroizolatiilor, prin

realizarea corecta a pantelor acoperisului, etc

Izolatia termica, de asemenea, indiferent de materialul folosit, daca nu are darul de a elimina

complet puntile termice, casa nu este ferita de igrasii. De asemenea, orientarea pieselor

functionale fata de punctele cardinale, are un rol extrem de important. Chiar daca o incapere

este bine incalzita, ea va fi neprimitoare daca soarele nu o va lumina corect. La fel, un sistem de

conditionare a aerului, nu va putea evita senzatia neplacuta a soarelui care bate la ora pranzului

prin largi suprafete vitrate, incingand pana la limita insuportabilului pielea canapelei, sau

senzatia de frig atunci cand debitul de aer rece este orientat direct spre capetele noastre.

Pentru a concluziona, trebuie sa recapitulam „secretele” realizarii unei locuinte ieftine,

dar de calitate:

-Sistem constructiv ieftin. Acesta nu inseamna materiale ieftine ci un ansamblu

materiale+solutie+manopera ieftin. Acest ansamblu poate fi diferit in timp, in functie

de evolutia pietei.

-Evaluarea necesarului de spatiu. Stabilirea disfunctionalitatilor modului actual de locuire

si a evolutiei in timp a necesitatilor familiei, stabilirea optiunilor de locuire si

evaluarea acestora fata de efortul investitional.

-Finisarea spatiilor in functie de importanta lor.

-Simplitatea structurala si a executiei

-Corelarea elementelor de confort

-Contractarea executiei in functie de materialele si de manopera necesare si nu in functie de

suprafete. Negocierea cu ofertantul pe preturile fiecarui material si ale manoperei

necesare, si nu negocierea „la metrul patrat”, unde, oricat de buni negociatori am fi, nu

avem cum sa obtinem un pret bun. In aceste conditii, un pret prea mic este dubios,

ofertantul propunandu-si sa ceara majorari in timp, sub diferite pretexte.

Fata de cele spuse mai sus, o locuinta este un complex de factori care se influenteaza unul pe

celalalt. Astfel, ceva tratat superficial, presupune regasirea unui cost suplimentar in alta parte,

daca nu neaparat in alta faza de executie, intr-o faza de exploatare sau de valorificare:

- Un material ieftin poate impune o structura scumpa.

- Casa poate avea o structura ieftina dar care sa impuna finisaje scumpe

- Finisajele ieftine pot impune instalatii scumpe si costuri mari in exploatare.

- Structura de rezistenta ieftina poate aduce imposibilitatea vinderii casei.

- Forta de munca ieftina poate insemna punerea in opera cu defecte majore a unor

tehnologii sau a unor detalii.

Aceasta lista poate continua.

In concluzie, se poate observa ca cele mai multe dintre criteriile prin care putem obtine

preturi mai mici se refera la modul in care constructia este conceputa, la corelarea tuturor

elementelor care o constituie, precum si la reflectarea judicioasa a acestei gandiri in elementele

care ne vor ajuta sa contractam executia.

Acest demers este unul amplu, care dureaza pentru a putea pune in balanta cat mai multi din

factorii enumerati mai sus. Efortul este in primul rand al fiecaruia in parte: stabilirea nevoilor si

dorintelor proprii, ale membrilor familiei, raportarea acestora la bugetul alocat.

Acesta este momentul in care viitorul proprietar al casei, practic isi reconsidera modul de trai,

planurile pe termen scurt si lung, efortul financiar posibil, precum si realismul calcului. Toate

acestea se concretizeaza in proiectul locuintei.

Adevarata piatra de temelie a unei case nu este undeva in fundatie, ci in conlucrarea cu

specialistii apti sa realizeze proiectul si, mai mult de atat, sa ne ghideze in demersul nostru.

Toate elementele de mai sus se materializeaza astfel, in tema de proiectare intocmita in urma

celor mai oneste colaborari cu arhitectul casei, dupa cum ne sfatuim cu avocatul nostru sau cu

contabilul nostru.

Se poate spune ca secretul unei case ieftine se afla in proiectul sau, in modul in care acesta

reflecta pana la urma propriul nostru stil de viata: armonios si eficient, sau superficial si

pagubos.

 

Octavian Ungureanu - Arhitect Trilitica